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Prêt immobilier : trouver le meilleur financement

Pour bien choisir son prêt immobilier, il est nécessaire de prendre en considération tous les aspects de l’offre de prêt immobilier et de les comparer.

1. Le taux

Le taux du prêt immobilier est le principal élément à prendre en considération pour votre prêt immobilier puisqu’il détermine directement son coût. Vous pouvez choisir un prêt immobilier à taux fixe ou un prêt immobilier à taux variable :

• Un prêt immobilier à taux fixe vous permet de connaître dès le début le montant total de votre remboursement d’emprunt. Le coût total du crédit est connu dès le départ et un échéancier est fourni.
  Mais dans ce cas, vous ne pourrez pas bénéficier d’une baisse de taux puisque quelle que soit l’évolution des marchés financiers, votre taux ne bougera pas.
  Pour comparer les offres du prêt immobilier à taux fixe, il suffit de mettre en parallèle les taux des prêts hors assurance.
• Dans le cas d’un prêt immobilier à taux variable, son taux varie chaque année à la hausse comme à la baisse. Cette variation est déterminée par deux éléments : l’indice de référence sur lequel est indexé le taux, et la marge de l’établissement bancaire. Il faut donc tenir compte des deux pour envisager les possibles variations du taux du prêt immobilier dans les années à venir.
  Nous vous conseillons donc d’être vigilant concernant le taux proposé.
  L’avantage est de profiter au départ d’un taux relativement bas et de rester libre d’effectuer des remboursements par anticipation. Il est important de s’assurer qu’un prêt à taux révisable bénéficie d’un mécanisme de taux plafond (prêt à taux capé), ce qui signifie qu’il ne pourra pas évoluer au-delà.

2. L’assurance

L’assurance du prêt immobilier est le second élément à prendre en considération de par son importance en termes de coût.

• L’assurance décès invalidité est exigée par l’établissement prêteur. Elle garantit le paiement du capital restant dû en cas de décès de l’emprunteur ou de baisse de ses revenus suite à une invalidité permanente ou encore en cas d’ incapacité de travail temporaire.
  Afin de ne pas se tromper dans le choix de celle-ci, il faut se fier aux taux proposés.
  Certaines assurances sont dégressives, c’est-à-dire que leur coût correspond à un pourcentage du capital restant dû: elles sont plus chères au début et presque nulles à la fin du prêt.
  D’autres sont constantes, le coût reste le même du début jusqu’à la fin du crédit.
  Pour mieux comparer ces assurances, il ne faut pas se focaliser sur leur pourcentage mais bien sur leur coût total.
• Vous pouvez aussi souscrire une assurance chômage qui viendra payer tout ou partie de vos mensualités pendant une période de chômage.

3. La garantie

La banque exige une garatie sur votre prêt immobilier, en cas de défaillance dans le remboursement. Deux options sont mises en place pour cela: l’acte notarié ou le cautionnement.

• L’acte notarié peut prendre la forme d’une hypothèque ou d’une inscription en privilège du prêteur de deniers. Ainsi, en cas de cessation des paiements, l’établissement prêteur peut faire saisir l’un de vos biens pour se payer.
  En fonction de votre achat, le notaire optera pour l’une de ses deux solutions et son coût variera selon le montant du prêt immobilier à garantir.
  Si vous revendez votre bien avant la fin initiale du prêt immobilier, il faudra vous acquitter auprès du notaire des frais de mainlevées au moment du remboursement du prêt immobilier.
• Quant au cautionnement, un organisme de caution de prêt immobilier s’engage contre rémunération, à se substituer à vous en cas de défaillance de paiement.
  Avec le cautionnement, une partie de vos versements vous est reversée à la fin de votre crédit s’il n’y a eu aucun incident de remboursement. Ainsi, cette solution s’avère généralement la moins onéreuse.
  Mais sachez qu’en cas de défaillance, il y aura là aussi une saisie-vente du bien immobilier financé.

Le choix entre l’une ou l’autre de ces options doit se faire en fonction du délai estimatif de revente du bien à financer. Si vous pensez revendre le bien avant une dizaine d’années, le choix de la caution semble plus judicieux.

4. Remboursement anticipé

Les pénalités de remboursement anticipé du prêt immobilier sont à négocier dès la mise en place du prêt. En effet, on peut être amené à revendre sa résidence avant la fin de son prêt.

Que vous comptiez revendre votre bien immobilier ou non avant la fin du prêt, sachez que toute personne ayant souscrit un prêt immobilier peut rembourser avant la fin de son contrat la totalité ou une partie du capital restant dû de son prêt.

La plupart des contrats de prêts immobiliers prévoient des pénalités en cas de remboursement anticipé. Celles-ci ne peuvent pas être supérieures à 3% du montant restant dû avant le remboursement anticipé. Les pénalités sont plafonnées à un semestre de taux d’intérêt sur le capital remboursé. Ainsi, vous avez tout intérêt à les négocier dès le départ.

Sachez que l’établissement prêteur a le droit de refuser un remboursement partiel inférieur ou égal à 10 % du prêt initial, sauf s’il s’agit du paiement du solde.

5. L’option modulable

Si vos revenus sont amenés à varier, l’option modulable peut s’avérer une solution intéressante.

Un prêt immobilier modulable vous permettra d’augmenter ou de baisser vos mensualités en fonction de l’évolution de vos revenus, de dépenses imprévues…
Cette option intéressante vous permettra de moduler votre prêt immobilier au fur et à mesure de l’augmentation de vos revenus, d’augmenter progressivement vos mensualités de prêt pour en diminuer la durée et donc son coût total.
À l’inverse, un prêt immobilier modulable peut aussi vous permettre d’alléger vos mensualités en rallongeant la durée du prêt si vous devez faire face à une période financièrement difficile.

6. Frais de dossier

Enfin, sachez qu’un prêt immobilier s’accompagne de frais de dossier qui correspondent au temps passé à la constitution et au traitement du dossier de prêt.

Les frais de dossier varient en fonction de votre projet, du montant du prêt… ils s’élèvent en moyenne à 600 €.